Gilles Lehouillier a déjà dit que “Les études de circulation nous démontrent hors de tout doute que ce ne serait pas justifié d’investir environ 1,5 milliard de dollars pour un tunnel à l’est” Le Soleil, 29 novembre 2011. Le prix du projet a explosé depuis, mais on attend toujours les études de circulations qui l’ont fait changer d’idée.

Je me suis donc demandé à qui profiterait ce fameux troisième lien. Comme on n’a pas l’habitude de capter la plus-value foncière au Québec, plusieurs considèrent que les grands gagant de ce projets seraient les promoteurs immobiliers à Lévis.

Pour ce projet je tente de répondre à deux questions :

  • Qui a le plus à de terrain près du troisième lien?
  • Est-ce que quelqu’un achète des terrains depuis l’élection de la CAQ le 1er octobre 2018?

Pour cet exercice, je m’attarde aux terrains dans le secteur Lauzon. J’ignore les terres agricoles et les exploitations forestières, car elles ont une grande superficie et sont censées être protégées par le MAPAQ. J’exclus aussi de ce palmarès les propriétaires gouvernementaux.

Note importante: je ne suis pas spécialiste de cette industrie ni de ces données, alors des grossières erreurs d’interprétation peuvent s’être glissée. N’hésitez pas à me suggérer des améliorations. Merci!

Données

Je combine deux sources de données:

  • La “matrice graphique” de Lévis, qui montre la forme des terrains associés à chaque rôle d’évaluation.
  • Les rôles d’évaluation, qui indiquent la valeur, la superficie, la date d’achat et le nom et l’adresse postale du propriétaire.

J’ai anonymisé les noms/adresses car bien que le site les donnent avec le rôle, il ne permet pas de faire de recherche à l’aide de ces variables. Je ne veux pas être celui qui les rend encore plus disponibles. Le “qui” sera donc un numéro que j’ai généré aléatoirement.

J’ai considéré que plusieurs propriétés avaient le même propriétaire lorsque l’adresse postale étaient la même. Ma première idée était d’utiliser le nom, mais un employé de la ville de Montréal m’a fait remarquer que les compagnies à numéro permettaient à une personne d’acheter 15 terrains sous 15 noms différents. Merci pour le tuyau, ça a fait une différence pour au moins un très gros propriétaire.

Chaque propriété a une utilisation prédominante. Ces codes peuvent être consultés sur le site du Ministères des affaires municipales et Habitation. J’utilise ces codes pour enlever les fermes et les entreprises forestières de mon étude.

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Un peu d’exploration

Cette carte présente le nombre de rôles d’évaluation que j’ai téléchargé par secteur municipal. Nous avons un total de 52 750 rôles.

La carte ci-dessous donne une vue globale de l’utilisation prédominante de tous les lots à Lévis. Les voisisn sont fusionnées pour accélérer un peu le chargement de tout ça. Les fermes sont dans le groupe 8, “production et extraction de richesses naturelles”.

La carte ci-dessous présente l’utilisation prédominante de tous les terrains achetés entre l’élection de la CAQ et le 18 juin 2019, date de la collecte des données. On peut déjà voir que la personne/compagnie anonymisée sous le numéro anon = “23920” a acheté quelques terrains près de l’intersection de l’autoroute 20 et de la route l’allemand. Reste à voir si c’est bien est la plus grande acheteuse.

Les top 8

À partir d’ici, je souhaite déterminer qui sont les plus grands propriétaires à Lévis. Je retire les principaux propriétaires gouvernementaux, ainsi que les lots dont l’utilisation prédominante est liée à l’agriculture ou à la foresterie.

Voici les propriétaires gouvernementaux que j’ai exclus:

  • VILLE DE LEVIS,
  • MINISTERE DES TRANSPORTS,
  • MDDELCC,
  • GOUVERNEMENT DU QUEBEC,
  • HYDRO-QUEBEC,
  • CHEMINS DE FER NATIONAUX DU CANADA,
  • COMMISSION SCOLAIRE NAVIGATEURS,
  • CORPORATION CEGEP LEVIS-LAUZON,
  • CORPORATION DU CIMETIERE DU MONT-MARIE,
  • CORPORATION DU CIMETIERE MONT-MARIE,
  • FRATERNITE SAINT-PIE X QUEBEC INC. (LA),
  • TRAVAUX PUBLICS CANADA (REG. QUE),
  • TRAVAUX PUBLICS CANADA (REG. QUE),
  • SOCIETE D’HABITATION DU QUEBEC (SHQ)

Voici les codes d’utilisation prédominante que j’ai retiré (fermes et forêts):

  • 81,
  • 82,
  • 83,

errata: je n’aurais pas dû considérer le CN comme gouvernemental.

Top 8 de la valeur totale

Le lecteur avisé reconnaitra une grande coopérative, une compagnie de logis et une raffinerie parmi les plus grands propriétaires de la région.

Table 1: Top 8 des propriétaires selon la valeur totale
rang anon valeur_immeuble_total superficie_totale matricules
1 37 471 227 615 600 327 181 17
2 32 958 200 250 300 302 568 62
3 24 405 185 655 400 3 619 331 20
4 28 263 98 544 800 332 058 16
5 22 767 66 625 600 162 867 18
6 18 491 63 292 500 76 245 34
7 26 555 38 921 300 89 651 8
8 22 560 37 514 000 44 222 3

Top 8 de la superficie totale

Si on s’attarde plutôt à la superficie, on remarque un gros bloc qui apparait à l’entrée du pont de Québec. Ce gros bloc entre Charny et St-Romuald appartient à un groupe qui souhaite construire un Phare à Québec. C’était une surprise pour moi, mais le Soleil en a déjà parlé en 2012.

Table 2: Top 8 des propriétaires selon la superficie totale
rang anon valeur_immeuble_total superficie_totale matricules
1 37 471 227 615 600 327 181 17
2 32 958 200 250 300 302 568 62
3 24 405 185 655 400 3 619 331 20
4 28 263 98 544 800 332 058 16
5 22 767 66 625 600 162 867 18
6 18 491 63 292 500 76 245 34
7 26 555 38 921 300 89 651 8
8 22 560 37 514 000 44 222 3

Top 8 de la superficie dans Lauzon (près du tunnel projeté)

On retrouve enfin les propriétaires dont les terrains sont les plus à risques de gagner de la valeur si le troisième lien est construit. Certains possèdent le terrain depuis des dizaines d’années et ne donc pas des spéculateurs sur ce projet, mais ça n’enlève rien à l’attrait de ce gain pour eux.

Le premier rang appartient à une corporation portant le nom d’un gros canot qui souhaitait construire un port méthanier à l’est de Lévis il y a une quinzaine d’années.

Table 3: Top 8 des propriétaires selon la superficie totale à Lauzon
rang anon valeur_immeuble_total superficie_totale matricules
1 26 546 3 282 900 130 440 10
2 9 967 2 678 000 97 397 14
3 1 314 1 340 200 96 028 4
4 7 316 7 227 400 73 627 3
5 14 961 1 351 900 51 439 4
6 1 368 2 778 300 49 040 38
7 23 920 43 900 37 455 3
8 7 727 510 500 27 104 13

Top 8 “cynique” de la superficie dans Lauzon (incluant les fermes et exploitations forestières) (près du tunnel projeté)

Même chose qu’en haut, mais ici on ne croit plus à la protection du territoire. Holy shit le canot!!

Table 4: Top 8 ‘cynique’ des propriétaires selon la superficie totale à Lauzon
rang anon valeur_immeuble_total superficie_totale matricules
1 26 546 5 832 700 2 203 659 17
2 6 405 2 355 400 103 011 13
3 9 967 2 678 000 97 397 14
4 1 314 1 340 200 96 028 4
5 13 721 565 400 75 634 4
6 7 316 7 227 400 73 627 3
7 14 961 1 351 900 51 439 4
8 1 368 2 778 300 49 040 38

Top 8 des spéculateurs

Finalement, on chercher à savoir s’il y a des personnes Seulement 3 joueurs ont acheté au moins 2 terrains pour au moins 5 000 mètres carrés depuis l’élection de la CAQ. Le propriétaire avec l’identifiant anonymisé “23920” est bien le plus gros acheteur avec 3 terrains pour 37 455 mètres carrés de terrains juste à côté de l’emplacement où le tunnel devrait sortir (indiqué par un cercle rouge).
Je ne révèlerai pas l’identité de ces joueurs, mais il serait intéressant de voir si ces personnes sont intervenues dans le débat. Une visite au site “Recherche sur les donateurs” à Élections Québec pourrait être intéressante.

Voilà, c’est tout.

Table 5: Top 8 des propriétaires selon la superficie totale achetée à Lauzon depuis l’élection de la CAQ
rang anon valeur_immeuble_total superficie_totale matricules
1 23 920 43 900 37 455 3
2 38 256 200 400 14 292 2
3 28 731 1 527 500 9 888 2

Acquisition des données

Je n’ai pas ouvert le code que j’ai utilisé pour le scraping des rôles d’évaluation. Je le ferai peut-être un jour. C’est basé sur Selenium, qui automatise un navigateur Firefox pour aller chercher chaque rôle individuellement. Je l’ai programmé pour être poli : un clic aux 5 secondes et seulement la nuit.

selenium

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